Bouwplannen in de wijk, plannen met betrekking tot de wijk
Inleiding
De wijkvereniging wordt soms benaderd om actie te ondernemen in het kader van bouwplannen die er in de wijk zijn. Het gaat dan om plannen waar een of meerdere buurtbewoners niet blij mee zijn, dit omdat ze de plannen lelijk vinden of omdat ze verwachten er overlast van te ondervinden. Het is echter niet direct een rol van de wijkvereniging om dergelijke afzonderlijke zaken op te pakken. Zij zou er ook een dagtaak aan kunnen krijgen want er gebeurt veel in de wijk.
Het is de bedoeling dat buurtbewoners zich zelf op de hoogte stellen van wat er om hen heen speelt en zo nodig een procedure tegen een ongewenst bouw- of ruimtelijk plan starten. Dit kan een procedure zijn in het kader van het Omgevingsrecht, of een op basis van het Burgerlijk Wetboek. Hoe weet je wat er speelt
Vroeger stonden aanvragen en besluiten over omgevingsvergunningen, (bouw)plannen, andere voornemens en besluiten over bijvoorbeeld het kappen van bomen en plannen, voor het wijzigingen van beleidsregels en verordeningen van de gemeente in de Groninger Gezinsbode, tegenwoordig niet meer. Zij zijn nu in te zien via de website van de gemeente: https://gemeente.groningen.nl/overzicht-omgevingsvergunningen
Zoek daar op alle bekendmakingen
Ook kun je op dezelfde webpagina app's downloaden en/of je abonneren op een e-mailservice om op een makkelijker manier op de hoogte te worden gehouden over (ruimtelijke) ontwikkelingen in de buurt. Je kunt daarbij aangeven welke soort informatie je wilt hebben en over welk deel van de gemeente. Dat is een stuk overzichtelijker.
Let wel: niet alle (ver)bouwplannen zijn vergunningplichtig en dus niet voor alle bouwplannen hoeft een omgevingsvergunning bij de gemeente worden aangevraagd. Ook wordt niet altijd voor alle vergunningplichtige plannen een vergunning aangevraagd en kan er wel eens iets mis gaan rond de publicatie van een gemeentelijke besluit, dus wees ook alert als er iets in de buurt gebeurt waarover je nog niet eerder iets via de officiële kanalen tegen bent gekomen. Kom dan zo nodig wel meteen in actie en niet pas dagen later, dan sta je namelijk sterker in een eventuele procedure. Kijk ook als een bouwplan niet vergunningplichtig is naar de mogelijkheden om bezwaar te maken op basis van het Burgerlijk Wetboek.
Als er iets in de buurt speelt
Blijkt er sprake van een bouwaanvraag te zijn in zijn omgeving, kan een omwonende alvast informatie inwinnen over het plan bij de gemeente. Daar kunnen aanvragen voor omgevingsvergunningen in worden gekeken en eventueel kopieën van de stukken worden gemaakt. Een aanvraag voor een plan is nog niet open voor bezwaar en beroep, wel is dit de versie van het plan waarop het college van B&W een besluit neemt. Als er een wezenlijke wijziging van het plan plaats vindt hoort de aanvraag in te worden getrokken en moet er een nieuwe aanvraag worden gedaan. Bezwaar en beroep zijn pas mogelijk wanneer er door het college een besluit is genomen op de aanvraag. Alleen rechtstreeks betrokkenen kunnen bezwaar maken. Hoe dit moet en binnen welke termijnen staat in het besluit. Let op de termijnen, want die worden zeer streng gehanteerd!
Je buren even verderop hebben bijvoorbeeld een vergunning gekregen om een uitbouw aan hun huis te maken. Je bent tegen een dergelijke verbouwing, want het past volgens jou niet in het bestemmingsplan of welstandsbeleid, of je zon wordt er mee weggenomen. Je bent dan rechtsreeks betrokken, dus je kunt bezwaar maken. Er zijn zoals eerder gezegd twee soorten bezwaar mogelijk.
Bezwaar op basis van Omgevingsrecht richten aan college van B&W
Door de gemeente wordt er dan gekeken naar ruimtelijke regels en of het plan daar binnen past. Bouwplannen worden door de gemeente o.a. getoetst op:
- Bestemmingsplan (o.a. bouwgrenzen bouwhoogte, bebouwingspercentage, functie etc)
- Bouwbesluit (oa. technische regelgeving omtrent bebouwing)
- Welstand
- Verordeningen over bijvoorbeeld de splitsing van woningen, etc
Als al die toetsen positief uitvallen, kan een vergunning worden verleend. Wanneer de procedure in jouw ogen niet goed is doorlopen of toch niet past in het ruimtelijk beleid kan je bezwaar maken. Hoe dat moet staat in het vergunningbesluit.
Bezwaar op basis van het burgerlijk recht richten aan de civiel rechter
Wanneer er zaken bij een bouwplan spelen, zoals te verwachten overlast of vermindering van lichtinval en dergelijke, kan je wanneer je direct betrokkene bent ook via het burgerlijk recht proberen voor jouw belangen op te komen. Het Burgerlijk Wetboek Boek 5 titel 4 gaat over bevoegdheden en verplichtingen van eigenaren van naburige percelen. In de Balistraat is onlangs met succes een beroep gedaan op artikel 5:37 BW en heeft de rechter besloten dat een 11 meter hoge ‘flat’ met studentenkamers moet worden afgebroken. Deze was in 2014 gebouwd op de plek van een voormalige werkplaats achter een woning. De eigenaar heeft dan nog wel de mogelijkheid om in hoger beroep te gaan. Dat is met betrekking tot de Balistraat ook gedaan, dus het is nog afwachten wat de uiteindelijke uitkomst zal zijn.
Ook al heeft iemand in de buurt een bouwvergunning met formele rechtskracht, dan nog staat dat een beroep op een artikel van het BW niet in de weg. Maar dan moet je de bouwer wel een schriftelijke waarschuwing geven zodra je kennis hebt van zijn bouwplan, bijvoorbeeld als hij je daarover heeft geïnformeerd of wanneer je daar zelf achter bent gekomen, bijvoorbeeld na de inzage van een vergunningaanvraag of bij bouwactiviteit. In het BW wordt er vanuit gegaan dat omwonenden door een aanvrager zelf worden geïnformeerd, is dit niet (afdoende) gebeurd, dan is alsnog bezwaar mogelijk, tenminste wanneer men zo snel mogelijk actie onderneemt.
Doet de wijkvereniging dan helemaal niets?
Met de informatie die de bewoner heeft ingewonnen zou hij bij de wijkvereniging kunnen komen, zeker wanneer er algemene wijkbelangen mee lijken te zijn gemoeid. Afhankelijk van de plannen kan de wijkvereniging dan al dan niet support geven aan een bezwaar in eerste instantie door dit mee te nemen in zijn regulier overleg met de gemeente en door overige contacten met de gemeente te benutten. Eventueel kan de vereniging zelf als belanghebbende optreden. Dit kan echter alleen wanneer de plannen de persoonlijke belangen overstijgen en een bezwaar een algemeen wijkbelang dient.
